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委员详解国五条细则亮点 改善性购房或可税额抵充

【发表时间:2020-01-13 03:06:05 来源:】

图为上海市人民政府参事,上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任、全国政协委员张泓铭。

图为上海市人民政府参事,上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任、全国政协委员张泓铭。

东方网记者张海盈、曹子琛3月3日报道:随着国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的发布,其中不少措施被认为是“楼市调控史上最严”。

对此,东方网记者专访了全国政协委员张泓铭。作为房地产领域内的专家,张泓铭委员认为此轮调控是对历次调控政策的发展、深化和细化,将在一段时间内对市场平稳起到作用,但更多地仍是一种“短期速冻”手段,他期待在长效管理方面能够尽快出台一些机制。

解读:细则强调“不留死角、全覆盖”

张泓铭委员告诉东方网记者,“国五条”细则中的六个方面措施,更强调“不留死角、全覆盖”,他举例说,例如限购的相关规定中要求,已实施限购措施的区域应覆盖城市全部行政区域,同时要求增加限购区域,“对出现房价过快上涨的城市,及时采取限购等措施”。

同时,细则也明确规定,出售自有住房应严格按照差额的20%缴纳个税,“以往一些城市往往采取变通的办法,即按照房产交易全额的1%来缴纳,细则无疑把这一通融的渠道完全堵死。”张泓铭委员分析说,细则出台后上海相应的政策还未出台。然而根据上海目前的政策,出售自有住房后再购入这一类改善性的“卖出买进”可以冲抵部分税额,未来这一政策是否会保留尚不得知,但目前就下定论说细则会“推高二手房房价、降低二手房交易活跃度”显然不科学。

虽然认可并看好细则短期内对平稳市场的作用,然而张泓铭委员还是提出,房产调控应更多地考虑长效机制,并侧重通过经济手段,例如税费和信贷调整来达到调控目的。

献策:租金交税即可分辨投资、投机

谈到“改善性购房”这一话题,张泓铭委员提出了他自己的一套观点:从购房者的真正需求出发,其实可以分为“自住”、“他住”、“无住”三种类型,而针对这三类需求目前的政策是“支持自住”、“抑制他住”、“限购无住”。对此,张泓铭认为房产调控政策在这方面需要改进。

“自住需求应该要鼓励,包括改善型购买,可以通过契税全免、购房贷款贴息或抵扣所得税额等方式来鼓励。”张泓铭强调说,他住需求则不应一刀切地调控。

“目前的调控政策把投资和投机并列,这有待商榷的。”张泓铭解释说,他住需求是否能得到满足,很大程度上关系着租赁市场的繁荣程度,如果长久抑制住房投资,总有一天租赁市场房源增量会枯竭,导致租赁市场供求失衡、租金猛涨因此,房产调控中,应当允许合理的他住需求。

而对于“投机炒房”类的“无住需求”,张泓铭认为,目前的限购政策有明显的局限性,建议对这类限购加以调整,改为惩罚性经济手段,即“高税”,至于具体怎样才算得上“高税”,则要通过市场反应和宏观经济等情况来不断调整。

那怎样才能从操作层面分辨“投资”与“投机”呢?张泓铭说,其实只要增加一个简单的技术环节:在登记租赁合同的基础上,由房东对出租房的租金收益进行纳税,“多套房在产权登记以后的一年中,只要有一定数量的租金纳税证明,则可确认为他住需求,交纳正常税;反之,则课以惩罚性高税。”为避免“弄虚作假”,可同时配以抽查与严惩手段。

呼吁:住房公积金姓“私”不姓“公”

“住房公积金入市”也是最近的热门话题之一,对此,张泓铭委员持“谨慎支持”的态度,他认为,“入市这类投资的前提,应明确住房公积金的私人产权属性。”

为“住房公积金”正名是张泓铭委员长久以来的呼吁。“其实公积金更准确的名字应是个人住房基金”,张泓铭委员说,公积金本身是个人劳动所得的一部分,公积金管理中心只是代为管理,并不应该占有实际的产权。

明确“私人产权属性”这一前提后,张泓铭委员认为,股市有风险,公积金投资还是应注重安全性第一,可以通过成立“住房保障银行”的方式,以股权投资的方式参与保障房建设。然而不论是何种形式的投资,一旦获得收益,必须将“投资收益返还给个人。”


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